Объемы строительства растут, ипотечные ставки, как прогнозируют эксперты, будут снижаться. Так оживет ли рынок жилой недвижимости к новому году и после него?
Цены вверх. Ставки вниз?
По информации Ульяновскстата, цены на жилую недвижимость в 2019 году потихоньку растут. В третьем квартале этого года средняя цена за квадратный метр общей площади на первичном рынке достигла 42,7 тыс. рублей, на вторичном – 43,4 тыс. рублей. Но эксперты не ждут, что к новому году заметно возрастёт активность в сфере покупки-продажи жилья, как это было несколько лет назад.
«Люди, как правило, стремятся закрыть вопросы покупки-продажи недвижимости до Нового года, поэтому рынок в конце года ускоряется, - говорит владелец агентства недвижимости "domatoot" Светлана Пономарёва. - Экономических причин для этого нет. Скорее, это решение обусловлено эмоциональным фактором. Кардинально может что-то измениться, если ипотечные ставки снизятся, допустим, до семи процентов. Собственных денег у людей не так много».
Сегодня есть все основания предполагать, что ставки по ипотеке продолжат снижаться. В текущем году ЦБ России уже несколько раз понижал ключевую ставку. Значит, банки тоже понизят ставки по ипотеке. Так оживится ли ситуация хотя бы в следующем году?
«На мой взгляд, рынок недвижимости сейчас находится в состоянии стагнации, и перспективы на рост нет, - говорит доктор экономических наук Анатолий Лапин. - Отчасти активность на рынке жилой недвижимости, действительно, поддерживается снижением ставок по ипотеке, но покупательная способность населения региона сейчас довольно низкая. С 2015 года реальные располагаемые доходы упали на 21-22%. В минус продажам работает и сокращение численности населения региона. В прошлом году оно сократилось на 8200 человек. За первое полугодие этого года еще на 4200 человек. Интересный факт: статистика показывает, что у нас последние два года женщины трудоспособного возраста массово уезжают работать в крупные города-мегаполисы. В 2018 году на 1000 мужчин трудоспособного возраста осталось 750 женщин. То есть на четырех мужчин три женщины».
«Последние годы рынок жилья перенасыщен, а у людей нет возможности кредитоваться. Денег нет даже на первоначальный взнос, - говорит коммерческий директор Центра недвижимости Мария Дикова. - Люди берут ипотечные кредиты, не понимая, как они будут по ним платить, на что будут жить. Нельзя решаться на такой шаг без экономического расчёта, но об этом сейчас никто не говорит».
Выгодно ли вкладывать деньги в жильё?
И всё-таки какие-то сбережения у части населения ещё есть. И покупку недвижимости многие рассматривают как возможность сохранить их от инфляции и даже приумножить. Это реально? На этот вопрос собеседники «АиФ» ответили так:
«Многие стараются купить квартиры детям, это тоже нужно делать грамотно, так чтобы все годы, пока ребёнок растёт, она приносила вам доход, а не отнимала деньги на содержание, - говорит Светлана Пономарёва. - Например, если купить инвестиционную квартиру в новостройке, то она долгое время не будет приносить дохода, но за нее придется платить кредит, а потом ещё и делать ремонт, на который уйдет минимум 300-500 тысяч рублей. Выгоднее покупать инвестиционную квартиру на вторичном рынке в местах, где востребована аренда. И сразу сдавать. Сделать это удобнее в сопровождении специалиста».
Мария Дикова считает, что сохранить деньги, вкладывая в недвижимость можно, но не без потерь:
«Налоги, содержание жилья – всё это потребует денежных вложений. Кроме того, от сдачи в аренду качество жилья ухудшается, и потом его сложнее продать. А вот приумножить денежные сбережения за счёт покупки жилой недвижимости сегодня невозможно».
«Лет 15 назад был смысл вкладывать свободные средства в недвижимость. Сейчас нет, - говорит Анатолий Лапин. - Население продолжает стареть, уезжать, то есть количество покупателей интенсивно сокращается. Жилищная обеспеченность возрастает и будет возрастать, даже если ни одного квадратного метра жилья вводить не будут. В этих условиях жилье становится неликвидным. Уже сейчас люди годами продают квартиры, а если быстро, то себе в убыток».
Мнение власти
Министр строительства и архитектуры Ульяновской области Алсу Садретдинова:
Нужна достойная среда
«Ульяновская область - один из лидеров по вводу жилья в ПФО, занять такие позиции позволила помощь застройщикам, реализация крупных проектов. Мы сформировали большой задел в прошлом году, а по итогам девяти месяцев этого года ввели 616 квадратных метров жилья, это 110% к аналогичному периоду 2018 года. Однако для нас важны не квадратные метры, а достойная среда для жизни. Строительная отрасль должна работать над все более качественным и комфортным жильем с инфраструктурой, детскими садами и школами.
По национальному проекту «Жилье и городская среда» на территории Ульяновской области в период с 2019 по 2024 годы планируется ввести 7,5 млн кв. м. жилья. Задача в 2019 году - построить 1,085 млн кв. м».
Мнение эксперта
Аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев:
Кто мог, тот уже купил
«Цены на рынке жилой недвижимости растут, не превышая темпы инфляции. По счастью на цены пока не повлиял переход от системы долевого строительства на систему проектного финансирования, который произошёл с 1 июля 2019 года.
Быстрое снижение ставок по ипотеке в 2017-2018 году привело к тому, что на фоне опасения снижения доходов многие россияне поспешили купить квартиры в то время, то есть произошла досрочная реализация спроса. Кто мог купить, тот уже купил, кто не может, тот уже не сможет, даже если ставки по ипотеке будут снижать. Правда, есть всевозможные программы, федеральные и региональные , которые способствуют выдаче ипотечных кредитов (помощи молодым семьям, специалистам, которые приезжают работать в сельскую местность и так далее), но они ориентированы, как правило, на узкий круг потребителей».
Никогда не взял бы кредит.
Виктор Давыдов, заслуженный экономист РФ, почётный гражданин Ульяновской области:
Считаю, что любой кредит, в том числе и ипотечный, в сегодняшней ситуации – как удавка на шее.
Сегодня у человека есть заработная плата, премии, но нет никаких гарантий, что завтра его не сократят. И тем более нет гарантий, что он быстро найдёт работу с необходимой зарплатой. А если кредит на 10-15 лет, то прогнозировать экономическую ситуацию в семье и вовсе невозможно. Значит, и эмоционально, психологически семья будет задавлена. Это же ужасно – на протяжении многих лет жить под страхом, что лишишься работы, дохода, здоровья и тебя выселят из единственного жилья, за которые уже долгое время платишь и которое всё равно не является твоим.
Половина моей трудовой деятельности пришлась на советский период, а половина – в новых экономических условиях. Мне есть, с чем сравнивать. Всегда с благодарностью буду воспринимать советское время за ощущение стабильности, с которым жили люди. Молодой человек оканчивал институт или техникум и обязательно получал направление на работу. Более того – как молодой специалист получал профессиональное сопровождение, а значит, через три года у него были все шансы стать профессионалом, востребованным на рынке труда.
Сейчас выпускник вуза никому не нужен, никто в нём не заинтересован. Люди пытаются открыть собственное дело, чтобы иметь надежный кусок хлеба, но и тут ничего не получается. Наш малый бизнес задавлен налогами. Взять бы нам пример с Китая. Почему там, при таком стремительном развитии автоматизации, высоких технологий, тем не менее, так много разных маленьких мастерских. Там очень хорошо развит малый бизнес.
Высокая закредитованность населения – большая беда, процент просроченных кредитов очень высок. Правительству страны надо принимать решения, которые изменили бы эту нездоровую ситуацию.
Справка:
Ульяновская область занимает девятое место в рейтинге регионов ПФО по темпам роста ввода жилых домов к прошлому году.
За 9 месяцев 2019 года в регионе области введено в эксплуатацию 615 642 кв.м.жилья, это на 38 642 кв.м. больше плана и составляет 56,7 % от плана года, а также 110% к аналогичному периоду 2018.
Источник: Минстрой Ульяновской области
Мутко выделил 1,4 млрд рублей на решение проблем ульяновских дольщиков 
Квартирный вопрос: что радует, а что огорчает будущих собственников 
В Ульяновске за полгода ввели в эксплуатацию почти 169 000 кв.м жилья 
Без тепла, воды и газа. Но с трещинами. Такие они, ульяновские новостройки 
В Ульяновске ввод жилья вырос на 20% и составил 242 тысячи кв. метров