Чего ждать ульяновцам от грядущих изменений в жилищном законодательстве?

На сентябрь пришлись сразу два важных события в жилищно-коммунальном хозяйстве региона: с 1-ого вступил в силу федеральный закон, который вводит лицензирование управляющих компаний, а 17-го истекает срок, в течение которого собственники жилого фонда могут определиться, как копить деньги на капремонт – на спецсчёте или у регионального оператора. 

   

   

Чего ждать от нововведений жильцам, и готов ли регион к переменам? Чтобы ответить на эти вопросы, на прошлой неделе в Законодательном Собрании по инициативе председателя комитета по жилищной политике, жилищно-коммунальному комплексу и энергетике Геннадия Антонцев  собрались представители всех ветвей власти, управляющие компании, председатели домовых комитетов, ТСЖ, юристы, общественные организации.

Нет ясности, но есть закон

По закону, с 1 сентября 2014 года управляющие организации, работающие в жилищной сфере, могут начинать процедуру получение лицензии. Те, кто не получит её до 1 мая 2015 года, вынуждены будут уйти из этой сферы. В конечном счёте,  лицензирование управляющих организаций призвано устранить с рынка недобросовестных игроков и повысить ответственность оставшихся. По замыслу, итогом станет качество жилищно-коммунальных услуг, соответствующее запросам собственников. Что на деле?

Во-первых, пока нет ясности с критериями, по которым будут отзывать лицензию.

- Законом предусмотрено лицензирование только деятельности по выполнению работ или услуг по управлению многоквартирным домом, а деятельность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества лицензироваться не будет, - говорит Геннадий Антонцев. -  При этом именно содержание и ремонт, как правило, вызывают наибольшие нарекания у собственников. 

Во-вторых, закон не гарантирует, что управляющая компания с плохой репутацией не сможет получить лицензию.  Если ее руководитель сдаст квалификационный экзамен и получит свидетельство, то в лицензии ему никто не откажет.

   

   

В-третьих, под удар попадают городские управляющие компании, которые могут первыми уйти с рынка, поскольку обслуживают львиную долю неликвидного жилого фонда, который не интересен частным компаниям из-за высоких затрат на содержание. К тому же среди владельцев такого жилья много неплательщиков, поэтому городских управляющих компаниях «висят» огромные долги за энергоресурсы.

И это только часть проблем, которые власть и профессиональное сообщество сегодня обсуждают. Несмотря на то, что закон вступил в силу с 1 сентября, приступить к его реализации пока невозможно: до сих пор нет квалификационных требований к руководителям управляющих компаний, которые должны получать лицензию, причем это проблема не только области, но и всей России в целом.

Не выбирать – это тоже выбор

Тема капремонта собственникам помещений в многоквартирных домах пока ближе и понятней. С декабря 2014 года они будут делать ежемесячные взносы на капремонт. Минимум – 5 руб. 20 коп. с квадратного метра. До 17 сентября отведено время, чтобы провести общедомовые собрания и принять решение о способе накопления средств – или спецсчёте, или в так называемом «общем котле» – у регионального оператора. Тот, кто не принял никакого решения, по умолчанию попадает в общий котёл. Таких, как выяснилось, большинство.

  - Многие собственники еще не определились со способом накопления средств. У людей остается много вопросов: что будет с муниципальным жильем, будут ли власти финансировать из бюджета капитальный ремонт этого жилого фонда? Не совсем понятно, что делать с должниками: не получится ли так, что ремонтные работы будут проведены лишь за счет добросовестных плательщиков? - объясняет Геннадий Антонцев. 

Особенно остро вопрос о должниках встает для тех, кто открывает спецсчета. Эксперты признают, что в этом случае даже отследить, кто платит, а кто не платит, сложно. Теоретически этим должен заниматься платежный агент – посредник, который будет оказывать услуги по начислению и учёту платежей. И пока нет ясности, кто бы мог выполнять эту функцию. Другая проблема – это страхование средств, которые будут копиться на спецсчёте. Этот вопрос тоже пока не урегулирован законом.

Руководитель регионального проекта «Управдом» Илья Ножечкин считает, что собственникам не стоит торопиться с открытием спецсчетов, можно начать делать взносы в  фонд регионального оператора, а спустя два года (такой срок устанавливает федеральный закон) открыть спецсчет и переложить накопленные средства на него.

Мнение эксперта: Нужны дешёвые кредиты

Григорий Николаев, директор НП СРО «Симбирский дом»:

- Колоссальная изношенность большинства многоквартирных домов, которые не ремонтировались более 30 лет – это огромная проблема, и решать её нужно уже сейчас.   Давно истекли сроки эксплуатации газовых коммуникаций, систем тепло- и водоснабжения, канализации, кровли.  Деньги нужны сегодня, и  их нужно много. Средств собственников и бюджетных денег недостаточно, чтобы в короткий срок выполнить большие объемы работ, помочь могут только кредиты и софинансирование. Нужно предусматривать льготное кредитование, а также  субсидирование части процентной ставки по банковским кредитам на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Именно так работают программы капитального ремонта в развитых странах Европы.  Нужно выходить на федеральный уровень с  предложением разработать и внедрить новый нормативно-правовой акт о льготном кредитовании собственников многоквартирных домов.

Другая проблема - отсутствие в российском законодательстве системы страхования вкладов на спецсчетах.   Это тоже повод для того, чтобы выйти с законодательной инициативой на федеральный уровень.

Мнение власти: Ремонтировать или сносить?

Сергей Гигирев, директор Фонда содействия реформированию ЖКХ и энергоэффективности Ульяновской области:

- Сегодня на территории региона 1650 малоэтажных многоквартирных домов со значительной степенью износа. По закону, если износ дома составляет более 70%, то его жильцы имеют право не делать взносов на капитальный ремонт. Но в таком случае  должна быть полная ясность, когда и в рамках каких программ это жильё будут сносить. Если её нет, то отказываться от взносов нельзя, иначе такое жилье со временем окончательно разрушится.

Сейчас важно принять принципиальное решение, будем мы сносить или все же ремонтировать жилье с большой степенью износа. В первом случае,  очередь значительно продвинулась бы, потому что капитальный ремонт старого жилья потребует вложения серьёзных средств. Во втором - нужно предусмотреть механизм возврата в фонд регионального оператора денег, затраченных на ремонт,  если такое жилье вдруг пойдет под снос в рамках программ развития территорий.

 Краткосрочный план капитального ремонта многоквартирного жилья в Ульяновской области мы опубликуем к концу сентября, когда будет понятно, какие дома открыли спецсчета.

Свежий взгляд: У государства нет денег

Вера Николаева, переводчик, брокер по недвижимости:

Что касается закона о лицензировании, то  жителям эта тема пока не очень понятна,  позже они ощутят последствия введения этого закона.

- Управляющих компаний станет меньше, конкуренция на этом рынке снизится, выбора у собственников не будет. Соответственно, сложнее станет   добиваться качества услуг и договариваться об их цене.

Тема капитального ремонта понятнее. Увы, но причина, по которой принят федеральный закон о капремонте – это отсутствие у государства средств, чтобы выполнить свои обязательства перед собственниками. А поскольку многоквартирное жильё в целом по России в очень неважном состоянии, заниматься этим надо.

По своему опыту могу сказать, что треть из четырех тысяч многоквартирных домов в Ульяновске и пригороде — это старые малоэтажные дома, которые никто никогда полностью не ремонтировал. Их проще снести, но у региона нет средств, чтобы признать это жилье аварийными и расселить. Еще треть -  дома, которые в относительно неплохом состоянии, но требуют ремонта. Среди них больше всего проблем там, где есть лифты. Их надо менять каждые 25 лет, и цена вопроса — больше миллиона рублей за один лифт. Остальное жильё - относительно новое, в хорошем состоянии.

Я считаю, что там, где дома новые, собственникам надо открывать спецсчета. Та, где старое - лучше делать взносы в общий котел.

Смотрите также:

• Выпрыгнуть из «котла», или Как действовать, чтобы ваш дом был как новенький →
• повышение нормативов - объективная необходимость →
• Узаконена плата за капремонт жилья →