«Круглый стол», организованный редакцией газеты «Аргументы и факты в Ульяновске» в преддверии Дня строителя ставил целью найти точки соприкосновения разных его участников в одном из самых актуальных вопросов современности – о доступности жилья. Были также затронуты проблемы уплотнительной («точечной») застройки.
Город должен преображаться
Директор Строительной Компании «Симбирский дом» Сергей Грищенко считает, что для повышения доступности жилья банковский сектор должен повернуться лицом к застройщику.
- Понятие «доступности» на сегодняшний день оказалось несколько размытым. Конечно, жилья должно быть много, оно должно быть массовым. И, конечно, доступным по цене. Для этого нужно применять передовые методы, использовать современные тенденции в строительстве, энергосберегающие технологии. Все это может несколько снять нагрузку на себестоимость квадратного метра.
Но никогда жилье не станет настолько дешевым, чтобы его можно было приобрести, просто «на зарплату». Сейчас есть возможность взять квартиру в ипотеку. Но ипотека еще недостаточно развита.
Необходимо разворачивать банковскую сферу лицом к застройщику. А на данный момент получается так, что застройщик больше старается выйти на банк со своим предложением. Банки сами, за исключением крупных, таких как Сбербанк, к застройщику не идут.
Что касается негативного отношения общественности к застройке, то она проистекает от отсутствия информированности. В пользе новых объектов, считаю, граждан должны убеждать не только застройщики, но и власть – города, района.
Застройка вблизи других домов – это не всегда плохо. Это хорошо, потому что застройщик участвует в обновлении коммуникаций технических, инженерных сетей, участвуют в благоустройстве микрорайона, в озеленении. Здесь должен быть какой-то совместный диалог на площадках города, Общественной палаты.
Мы уже участвовали в подобных дебатах по строящемуся дому в Засвияжском районе. Мне кажется, они прошли вполне успешно. Начинаем убеждать жильцов, что ничего плохого не хотим, а хотим только благоустраивать собственный город. Чтобы он развивался, и взамен скучных домов советских времен мы начинали застраивать город красивыми современными архитектурными объектами.
Найти компромисс
Депутат Законодательного Собрания Ульяновской области Ростислав Эдварс акцентировал внимание на противоречиях, которые нередко возникают между застройщиками и горожанами.
Отметив, что строительная отрасль, безусловно, является локомотивом развития экономики, он подчеркнул, что необходимо уделять больше внимания выстраиванию диалога между общественностью и застройщиками.
- Я убежден, что на площадках, где строительство расположено рядом с жилыми домами, нужно особенно тщательно проходить процедуру согласования с жителями. Еще в процессе выбора места под застройку необходимо максимально четко и доходчиво объяснить людям параметры и назначение будущего строения, сроки строительства, узнать общественное отношение к предстоящей стройке. Тогда у жителей не будет повода протестовать и идти на крайние меры, бросаясь под колеса строительной техники, лишь бы не пустить ее на площадку. А строителям не придется разводить руками: «Мы тут вложились, потеряли средства, а нам не дают строить».
Позиция бизнеса в таких случаях – решать споры в суде, а не на митингах. Как депутат я тоже призываю искать решение в рамках правового поля. Но при этом важно учесть, что жители, как правило, не имеют нужной юридической подготовки и самоорганизации для конкуренции со строительными корпорациями в судах. И здесь серьезную помощь им могут оказать депутаты, как городские, так и областные. Вести переговоры с точки зрения здравого смысла, а не эмоций, оказывать правовую поддержку избирателям, словом, делать все, чтобы уравнять шансы представителей бизнеса и простых людей в судах – наша задача.
Хочется верить, что благодаря принципам взаимного уважения общества и бизнеса такие случаи станут исключением, а не правилом. Да, мы должны учитывать интересы бизнеса, так как его роль в развитии нашего города велика, но и бизнес, в свою очередь, должен уважительно относиться к гражданам и действовать в соответствии со всеми нормами законодательства. Жизнь показывает, что сотрудничество приносит больше выгод обеим сторонам.
Анатолий Грылёв - директор ООО «Смарт-Инвест»:
- Когда говорят о доступности жилья, наверное, многие представляют себе такую ошибочную схему: строим больше - значит жилье становится дешевле. А дешевле - значит доступнее. Уверяю вас, это не так!
Или, допустим, кто-то считает, что доступность – это значит строить по каким-то дешевым технологиям, из дешевых стройматериалов. Давайте строить шалаши из самана или кизяка! Будет очень дешево. Думаю, это тоже не тот путь.
Наверное, о доступности жилья нужно говорить в ином аспекте.
Из чего сегодня состоит стоимость квадратного метра покупаемого жилья? Из затратной части и прибавочной, рыночной стоимости застройщика. Ни один застройщик не будет работать, так скажем, «в ноль».
Разброс цен в Ульяновске где-то от 25 до 50 тысяч рублей за квадратный метр.
В других городах, в том числе в Москве, цены в 5-6 раз больше, чем у нас. В Ульяновске рыночная стоимость жилья – одна из самых низких в России. Становится от этого жилье доступнее? Нет. Жителям регионов с высокими доходами покупать здесь жилье незачем, ульяновцам оно не по карману.
Говорим: давайте делать доступным. Вот сегодня принято решение правительством, создан комитет жилищного строительства, который имеет право предоставлять земли под строительство кооперативного жилья.
Если строить кооперативные дома по принципу, как строятся федеральные объекты, например, больницы - такая форма строительства, если образно сказать, будет дешевле, чем «рыночное» жилье из кизяка.
Никогда строитель не будет работать без прибыли! В сметообразовании прибыль предусмотрена законодательно. Но сегодня она предусмотрена в размере 5% от стоимости строящегося объекта. И все! Никакой рыночной стоимости там не учитывается!
При этом в рамках различных социальных программ: ветераны войны, военные, другие льготные категории граждан приобретают готовое или строящееся жилье по сертификатам, в которые не заложена прибавочная стоимость, а лишь чистые затраты!
Строить вместе с государством
Заместитель генерального директора группы компаний «КПД-2» Алексей Гаев считает, что единственный путь обеспечения доступности жилья – частно-государственное партнерство.
«Точечная застройка» или «Комплексное освоение»
- Любой город имеет потребность в новом строительстве. Для удовлетворения потребностей современного города необходимо вводить один квадратный метр жилья на человека в год. Для Ульяновска это порядка 600-700 тысяч квадратных метров. Это столько, сколько строилось в советское время. На сегодняшний день строится в два раза меньше - в диапазоне 0,3-0,5 квадратных метра на человека в год.
Компания КПД-2 специализируется на строительстве жилья экономического класса в рамках микрорайонной и квартальной застройки. На каждой строительной площадке возводится от пяти (квартал Невского) до тридцати восьми (микрорайон «Искра») многоквартирных жилых домов и объектов социально-бытового обслуживания. Одновременно осуществляется строительство новых коммуникаций, развивается коммунальная инфраструктура. Комплексное освоение территорий позволяет нам, с одной стороны, обеспечить высокие показатели ввода нового жилья, а с другой - уйти от проблем, связанных с «точечной» застройкой.
В этом году предприятиями группы будет введено 16 домов,1364 квартиры, 62,5 тысячи квадратных метров жилья.Обеспечить такие показатели ввода в рамках «точечной» застройки было бы невозможно.
Проблема в том, что такое комплексное строительство требует значительных свободных территорий, а этот ресурс в Ульяновске крайне ограничен. 1 октября 2006 года вступили в силу положения Земельного кодекса, согласно которым земельные участки под строительство нового жилья выделяются исключительно на конкурсной основе.
Муниципальные власти определяют объем земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, проводят межевание площадки и выставляют её на аукцион. За прошедшие 6 лет группа КПД-2 участвовала в двух аукционах и приобрела две точечных площадки под строительство: на улице Врача Михайлова в 2008 году и на улице Ленинградской в 2012 г.
Шестьдесят многоэтажек в год: реально ли это?
Согласно планам перспективного развития, согласованным с Минрегионразвития России, Ульяновску необходим ввод жилья 300-400 тысяч квадратных метров в год. Где мы можем все это построить?
Выполнение плановых показателей по вводу жилья в городе Ульяновске требует ежегодно выставлять на торги в целях жилищного строительства не менее 30 га земли для строительства 60 многоквартирных жилых домов.Участки для уплотнительной («точечной») застройки в таком объеме в городе отсутствуют. Комплексное освоение новых территорий за счет участков на окраинах города частично снимает проблему обеспечения застройщиков земельными ресурсами, но не решает ее в полном объеме.Основные минусы такой застройки: территориальная оторванность новых микрорайонов от городской инфраструктуры, потребность в значительных объемах бюджетного финансирования по строительству инженерных сетей, дорог, объектов социально-бытового назначения (детские сады, школы, поликлиники, отделения почты и т.д.), плохая транспортная доступность.Стоимость детского сада, построенного по современным нормам, – 150 миллионов рублей, школы - 700 миллионов рублей. Поликлиника обойдется в сумму более 1 миллиарда рублей. Таких средств ни в городском, ни в областном бюджете нет.
Реновация как выход
В Ульяновске, как и практически во всех городах центральной России, большой объем жилищного фонда составляют дома массовой послевоенной застройки. Это двух-трехэтажные дома с минимальным набором удобств, построенные из дешевых и доступных тогда материалов: дерева, шлакоблоков, низкосортного кирпича. Они выработали свой ресурс, обветшали, ремонт их становится нерентабельным. Остро встает вопрос о безопасности проживания в них. Ветхий жилищный фонд ухудшает внешний облик города, сдерживает развитие городской инфраструктуры, понижает инвестиционную привлекательность города.Причем,в этом жилищном фонде проживают в основном малоимущие граждане с доходами ниже прожиточного уровня.
В качестве примера деградирующей городской среды можно привести кварталы, прилегающие к улицам Автозаводской, Стасова, Локомотивной, проспекту Нариманова и многие другие. Единственный вариант, который возможен, –снос и строительство на этом месте современных объектов. Здесь есть и дороги, и городская инфраструктура, и поликлиники, и существующие школы, которые, кстати, не заполнены. Осуществить снос старых малоквартирных и построить новые многоквартирные дома, то есть провести реновацию старых кварталов – такой вариант выглядит очень перспективным. Перспективы нового строительства – миллионы квадратных метров.
Без государства никак
В этом направлении есть огромный потенциал для развития частно-государственного партнерства. Расселение жителей аварийного фонда - в первую очередь, социальная задача государства. Полностью произвести расселение только за счет нового строительства невозможно. Проблема здесь не финансовая, а экономическая. В качестве примера можно привести ситуацию с кварталом домов в границах улиц Автозаводской, Ростовской, Октябрьской, переулка Октябрьского: 28 аварийных двухэтажных домов, 282 квартиры, 1240 жителей.На их переселение необходимо порядка 380 миллионов рублей. Потенциал нового строительства – 58 тысяч квадратных метров. Соответственно себестоимость 1 квадратного метра вновь возводимого жилья увеличится почти на 7 тысяч рублей и составит 32 тысячи рублей за 1 квадратный метр. На сегодня рыночная цена жилья эконом-класса в городе Ульяновске - не более 30 тысяч рублей за метр. Без господдержки данный проект не осуществим.
Что мы здесь предлагаем сделать, на что мы надеялись и продолжаем надеяться? На механизм реализации государственно-частного партнерства. Мы как застройщики готовы взять на себя 50% от стоимости сноса-расселения. А 50% принимает на себя соответствующий бюджет. Такое участие государства позволит нам сдвинуть вопрос с мертвой точки, получить комплексное решение проблем и серьезный мультипликативный эффект:
- Формируются площадки под новое строительство, обеспечивающие возможность строительства большого объема жилья экономического класса.
- Решается проблема расселения ветхого и аварийного фонда.
- Значительно сокращаются расходы на ремонт и поддержание таких объектов в пригодном для проживания состоянии.
- Проводится комплексная реконструкция инженерных сетей и коммунальной инфраструктуры.
- Значительно улучшится архитектурный облик города.
Все упирается в культуру
Председатель Комитета архитектуры и градостроительства Администрации города Ульяновска Александр Капитонов также затронул тему «точечной застройки».
- Я хочу обратить внимание на такой аспект, что мы уже по прошествии, наверное, 30 лет все еще проживаем остатки советской нашей жизни. Многие микрорайоны были построены абсолютно без объектов соцкульт-быта. Строили только жилье. Многие микрорайоны остались незавершенными в советское время. И в любом случае идет процесс скорее не «точечной застройки», а уплотнения застройки. Есть такое градостроительное правило в нашей жизни, что чем плотнее застройка, тем выше деловая активность города.
Город неизбежно должен уплотняться. Наши города, советские – они очень разреженные. Многие территории скорее напоминают пустыри, чем хорошую благоустроенную застройку.
И вопрос упирается в культуру. Культуру строительства, культуру взаимоотношения с жителями, которые рядом находятся. К сожалению, этот баланс интересов не всегда соблюдается.
Чтобы эти проблемы снимались, разрабатывается градостроительная документация, генплан города, проекты планировки, правила землепользования и застройки, границы зон исторической застройки. Это уже документы нового времени, их не было раньше. И вот это законодательство в любом случае будет совершенствоваться.
Европейское законодательство – оно складывалось столетиями. У нас – лет за 15. Вот этой культуры сложившейся – ее еще нет.
Нам всем вместе в любом случае нужно вырабатывать и закреплять законодательно эти взаимоотношения. Правильно говорится об учете мнения жителей. Но как их учитывать? В какой мере, и каких жителей? Всего города? Микрорайона? Или двух близлежащих домов? Вот этой нормы в федеральном законодательстве, к сожалению, нет.
Для кого строим?
.jpg)
Управляющий группы компаний СИГМА-СИ Юрий Юрин:
- Конечно, нужно строить и создавать все условия для стройки. Но зададимся вопросом – чем больше строится, тем доступнее становится жилье?
Но это невозможно без создания определенного образа жизни, условий определенных траекторий жизни домохозяйств… Это невозможно без формирования определенных желаний и у населения, для которого строится жилье. Ведь нужно, чтобы были желания и соответствующие возможности!
Что происходит, если мы все отдаем на откуп рынку? Пустые квартиры, в которые люди не заезжают. Не хотят или не могут их приобрести. А то и вовсе - уезжают из региона.
Совсем недавно было так – сначала стратегия социально-экономического развития, затем генплан и плановая стройка. Без этого и в рыночных условиях нельзя! Например: государство стимулирует рождаемость. Стали выдавать материнский капитал. Уже несколько сотрудников нашей фирмы, используя материнский капитал, оформили ипотеку. Так оживляется рынок жилья и стройка.
Строительство, в первую очередь, - ответ на решение жизненных проблем. Через диалог и партнерство с государством, решая сообща разные задачи в регионе, меняем экономическую и демографическую ситуацию. Требуются разумные и «доступные ответы» на жизненные вопросы такого типа: «Как решить проблему молодой семьи, желающей отселиться от родителей?», «Как привлечь или закрепить молодого специалиста?». Об этом нужно думать про доступное жилье и как следствие – строители будут еще больше строить.
Ипотека становится доступнее для ульяновцев
На ключевые вопросы о том, как получить кредит, отвечает заместитель начальника отдела по работе с партнерами Ульяновского отделения №8588 ОАО «Сбербанк России» Наталья Левченко
- Ипотека стала неотъемлемой частью современной жизни. Можно ли объяснить это ее доступностью?
- Для большой части населения региона ипотека сегодня даже не основной, а скорее, единственный способ улучшить свои жилищные условия. Особенно это актуально для молодых семей, имеющих ограниченный бюджет и современные потребности. Учитывая длительный срок ипотечного кредитования, возможность досрочного погашения и прозрачную схему платежей, наши клиенты могут рационально и долгосрочно планировать свой бюджет.
- Насколько упростились требования, которые Сбербанк предъявляет к заемщикам при выдаче жилищного кредита?
- Ипотеку сегодня оформить просто. Основные наши требования – это наличие постоянного места работы (не менее 6 месяцев), официальный источник дохода и отсутствие негативного опыта кредитования в банках. Что касается пакета документов, то он постоянно упрощается. К примеру, если заработная плата клиента перечисляется на карту или вклад в нашем банке, достаточно только паспорта и документов на приобретаемое жилье. Кстати, и процентные ставки для этой категории клиентов ниже базовых на 1 процентный пункт.
- Клиенту самому нелегко разобраться в большом количестве кредитных программ и подобрать приемлемый для себя вариант.
- Конкретную схему можно подобрать практически под любые требования и запросы клиента, учитывая его платежеспособность, возраст, статус и прочие характеристики и условия. Кредитные программы зависят от назначения заемных средств, а их названия говорят сами за себя: «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья», «Строительство жилого дома», «Загородная недвижимость», «Ипотека с государственной поддержкой», «Гараж».
Действуют сейчас и специальные кредитные программы с упрощенными требованиями. Например, в Сбербанке в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой» действует специальная акция «Ключевое предложение»*. Воспользоваться льготной программой могут все без исключения заемщики: первоначальный взнос составляет 20% от стоимости нового или строящегося жилья, но если заемщик готов предоставить в залог иной объект недвижимости, первоначальный взнос не требуется. Максимальная сумма кредита – 3 миллиона рублей. Кредит выдается на срок до 30 лет, по нему установлены ставки 12% до регистрации ипотеки и 11% – после регистрации. Одно из важных условий – квартиру заемщик должен приобрести у юридического лица.
К акции «Ключевое предложение» в Ульяновске уже подключилось большинство застройщиков и инвесторов-партнеров Сбербанка. В ее рамках действует ряд стандартных условий жилищного кредита ОАО «Сбербанк России» Сбербанка, позволяющий заемщикам выбрать щадящий режим в уплате долга – например, в период, когда дом еще не сдан, и будущим новоселам приходится платить за съемную квартиру. В этом случае можно оформить отсрочку на погашение основного долга на срок до двух лет. В счет погашения основного долга можно направить и материнский капитал.
Акция «Ключевое предложение» продлится до 31 августа 2012 года, поэтому тем, кто мечтает о новом жилье, нужно поторопиться.
- Существуют ли какие-либо преференции для многодетных семей в получении ипотечных кредитов?
- Управляющим Ульяновским отделением №8588 ОАО «Сбербанк России» Вячеславом Безруковым и губернатором Сергеем Морозовым подписано Соглашение о льготных кредитах на строительство индивидуального жилья для многодетных семей. Документ позволит гражданам, имеющим трех и более детей, получившим земельные участки под строительство жилья, оформлять ипотечные кредиты на льготных условиях при полном отсутствии дополнительных плат и комиссий. В отличие от базовых, новые ставки по кредитам на индивидуальное строительство снижены более чем на 3 процентных пункта. Заемные средства будут предоставляться многодетным семьям при наличии минимального первоначального взноса в размере 10% от стоимости жилищного объекта.
Работникам бюджетной сферы, получившим социальную выплату на оплату части первоначального взноса по кредиту на приобретение или строительство жилья предоставляется ипотечный кредит также по льготной процентной ставке.
- А много в нашем регионе желающих вступить в ипотеку?
- Спрос на ипотечные кредиты в Ульяновске достаточно устойчив и продолжает расти. За шесть месяцев текущего года Сбербанком выдано ипотечных кредитов в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Как видите, тенденция очевидна, и, несмотря на высокую стоимость жилья, «квартирный вопрос» все же решается благодаря заемным средствам и приемлемым условиям по ипотеке.
*Кредит в рублях. Сумма кредита не должна превышать: 8 млн рублей, если кредитуемое жилое помещение расположено в г. Москве и г. Санкт-Петербурге; 3 млн рублей, если кредитуемое жилое помещение расположено в иных регионах РФ, в минимальной из величин: в случае оформления в залог кредитуемого жилого помещения 80% стоимости жилого помещения, указанной в договоре-основании приобретения/строительства; 80% оценочной стоимости жилого помещения, оформляемого в залог, указанной в экспертном заключении (не применяется при приобретении строящегося жилого помещения). В случае оформления в залог иного жилого помещения 100% стоимости жилого помещения, указанной в договоре-основании приобретения/строительства; 80% оценочной стоимости жилого помещения, оформляемого в залог, указанной в экспертном заключении. Срок кредита - до 30 лет. Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Залог кредитуемого или иного жилого помещения. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости требуется оформление залога другого объекта недвижимости (за исключением случаев предоставления кредитов в сумме не более 3 млн рублей, а также случаев проведения установленной Банком процедуры отбора объекта недвижимости, в которых возможно оформление иных форм обеспечения). При приобретении жилого помещения, строящегося с участием кредитных средств Банка, в качестве промежуточного обеспечения принимается залог прав требования по договору участия в долевом строительстве. При приобретении готового жилого помещения, построенного с участием кредитных средств Банка, промежуточное обеспечение не требуется. Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.
В 2012-2015 гг. в Ульяновске построят 1 025 тыс. кв.м жилья эконом-класса, 5 детских садов и 13 км дорог 
До 2020 года в Димитровграде планируется построить более 650 тысяч квадратных метров жилья