Кризисная «первичка». Как и что строить в непростой экономической ситуации

Он был приурочен к наступающему Дню строителя и прошёл 3 августа в конференц-зале региональной Торгово-промышленной палаты.

   

   

Законодательная подножка?

Алексей Юхтанов, модератор, обозреватель газеты «АиФ в Ульяновске»:

- Давайте для начала постараемся охарактеризовать обстановку, в которой оказалось жилищное строительство региона.

Это кризис, или ситуацию следует назвать как-то иначе? И в чём причина сложностей?

Ринат Садыков, директор Ульяновского филиала Саморегулируемой организации – Ассоциации «Межрегиональный Союз строителей»:

- Говорить о взаимодействии строителей и власти очень сложно. Принимаемые федеральной властью законы явно не способствуют развитию отрасли. Сначала был принят закон о страховании, который вывел из игры основную массу работавших на региональном строительном рынке страховых компаний. В новый год вступает закон о застройщиках. Этим законом редписано, что уставной капитал компании должен быть от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей. Это деньги, которые ты выводишь из оборота, под которые ты не можешь взять кредит в банке. Это и многое другое напрягает строительный рынок.

Дмитрий Полежаев, руководитель филиала Фонда содействия развитию жилищного строительства при Министерстве промышленности, строительства, ЖКХ и транспорта Ульяновской области:

   

   

- И всё же поговорим о той статистике, которая есть. В I квартале текущего года планировалось ввести в эксплуатацию 142 450 квадратных метров жилой площади, ввели 174 634 квадратных метра. А за I полугодие перевыполнение составило 42524 кв. м. Причём одним из самых распространённых способов приобретения гражданами собственного жилья на территории Ульяновской области является долевое строительство. За I полугодие 2016 года было зарегистрировано 2 493 договора долевого участия. И это весьма хороший показатель в кризисный период. Наши банковские партнеры достаточно оперативно среагировали на изменения в ситуации, и ввели новые программы. Это достигнуто благодаря опять же ипотеке с господдержкой, которую в начале года нам продлили. Вот эти механизмы, они в целом помогли строительному комплексу выдержать конкуренцию и остаться на плаву.

Владимир Швецов, директор ООО «Смарт-Инвест»:

- У застройщиков своё видение сложившейся ситуации. Обстановка на рынке недвижимости очень непростая. За последние полгода резко снизилось количество продаваемых квартир. Что касается текущих показателей по вводу жилья: любой объект строится 1,5-2 года. Так что показатели говорят лишь о хорошем заделе, который был создан до кризиса. Через 2-3 года может так сложиться, что за этим круглым столом мало кто из застройщиков сможет встретиться. Ситуация усугубляется тем, что у людей нет денег на приобретение квартир. Господдержка по ипотеке, конечно, хорошая программа, но этого мало в нынешней ситуации, да и процентная ставка достаточно высока. Государство должно найти и другие способы, чтобы поддерживать и стимулировать покупательский спрос.

Дмитрий Кумунджиев, вице-президент Ульяновской торгово-промышленной палаты:

- Ситуация тревожная. Нынешняя неплохая статистика - это, действительно, тот задел, который был сделан в прошлые годы. Не обойтись без вмешательства государства, причём вмешательства не в плане ужесточения требований, а такого, которое обеспечит прогнозирование ситуации и максимальную компенсацию негативных последствий. Проблема, на мой взгляд, в том, что реальные доходы населения сокращаются. У людей происходит перестройка приоритетов. Они пока не всматриваются в «дальние горизонты». А приобретение жилья – это именно «дальний горизонт». Сейчас люди больше думают о том, как удержаться «на плаву». Кроме того, на многих висят потребительские кредиты,  взятые в предыдущие, более благоприятные времена, по которым приходится  рассчитываться/ Что касается предпринимателей, был период, когда в строительный рынок входили многие, в том числе и те, кто этим никогда не занимался. Неверные расчёты их бизнес-проектов привели эти компании к тому, что они срывают сроки сдачи объектов или сдают объекты ненадлежащего качества. В результате – недовольство, претензии, иски со стороны покупателей – соинвесторов этих проектов. Наша законодательная власть, видя это недовольство, решив ужесточить требования, меняет законодательство. Да, это социальный запрос, людей надо как-то защищать. Но, к сожалению, получается, что эта защита находится в противофазе и к добросовестному бизнесу. И в этой ситуации сложно выжить даже самым сильным строительным компаниям. Простых решений, к сожалению нет. Власти и бизнесу необходимо вырабатывать совместную программу действий.

Продать, чтобы купить

Алексей Юхтанов:

- Так чего же застройщики ждут от власти?

Ферид Аюпов, президент ГК «Симбирский дом», депутат ЗС Ульяновской области пятого созыва:

- Поддержка со стороны федеральных и региональных властей, конечно, есть. Но она недостаточна. Судите сами. Правительство выделяет почти полтриллиона на поддержку сельского хозяйства. А на поддержку долевого строительства было выделено всего 20 миллиардов.

Несмотря на то, что наш круглый стол посвящён первичному рынку, я бы хотел внести предложение по «вторичке». Должна быть программа о поддержке ипотеки вторичного жилья. Ведь для того чтобы купить «первичку», граждане продают свою старую квартиру. Вот в этом месте вся эта цепочка проваливается, люди не могут продать свою старую квартиру, чтобы купить новое жильё по 214-му ФЗ. Нужно каким-то образом простимулировать эту продажу вторичного жилья. Что касается региональной программы реновации, здесь хочется сказать, что площадки для неё должны отводиться не за пределами городских территорий, а внутри них. Мы готовы это обсуждать на площадке Законодательного собрания в рамках профильного комитета, который ведёт активную работу по совершенствованию законодательной базы развития строительства в регионе.

Ринат Садыков:

- Контрольным гвоздем в крышку гроба для отрасли будет отмена закона о долевом строительстве. Это в ситуации, когда и без того дольщиков нет. Так что долевому строительству приходит конец. А в Ульяновске по «долёвке» строится 95% жилья. Не будет её, самые крупные компании смогут строить лишь 2-3 дома в год. Строить можно будет либо на собственные средства, либо на кредиты банка. А банки не хотят сегодня давать деньги под жильё.

Алексей Юхтанов:

- Итак, вы говорите, долевое строительство уйдёт. А что будет вместо него? Доходные дома?

Ринат Садыков:

-  Нет. Доходные дома – это к вопросу «что строить?». А вопрос стоит «как строить?». На свои или заемные средства. В Ульяновске нет таких компаний, которые могли бы массово строить на свои деньги.

Алексей Юхтанов:

- То есть оптимистов среди присутствующих нет?

Владимир Швецов:

- А жизнь такова!

Ринат Садыков:

- Что вы, здесь сплошь одни оптимисты! Кто не оптимист, тот на стройку не приходит.

Партнёры под ключ

Алексей Юхтанов:

- Среди участников нашего круглого стола есть представитель банковской сферы. Олег Владимирович, вам есть что ответить на утверждение что «банки не дают денег»?

Олег Мосин, начальник отдела розничных продаж Ульяновского филиала АО «Россельхозбанк»:

- Я могу прокомментировать только вопрос кредитования физических лиц. Банки активно пользуются поддержкой государства, которую оно сейчас оказывает, и в первую очередь в ипотечной сфере. В первом полугодии 2016 года мы уже стали фиксировать всплеск интереса к ипотечному кредитованию. Связано это было в первую очередь с ожиданиями населения, что программа господдержки будет прекращена. Программу в итоге продлили, спрос на ипотеку с господдержкой продолжается, и сейчас мы наблюдаем прирост в этой сфере. Более того, банки один за другим начинают двигаться в сторону снижения процентных ставок и подходить к вопросам ипотечного кредитования индивидуально.

Россельхозбанк, например, установил сниженные ставки при покупке квартир у ключевых партнёров. Сейчас для покупателей жилья у двух крупнейших застройщиков региона – ГК «Запад» и ГК «КПД-2» - действует процентная ставка 11,7% годовых. Для всех остальных - 11,9%. Наибольшим спросом по-прежнему пользуется жильё экономкласса. Это видно по «среднему чеку» выдаваемых ипотечных кредитов – это, как правило, суммы около или чуть больше 1 млн рублей. Таким образом, резюмирую свой ответ: спрос на жильё и ипотечные кредиты сейчас есть, и достаточно активный.

Игорь Илюшин, генеральный директор строительной компании «Премьера»:

- Рынок сейчас характеризуется тем, что идёт переориентация покупателя на покупку жилья в высокой стадии готовности. Если раньше, на этапе котлована мы могли уже продать процентов 20 дома, то сейчас только после возведения 1 этажа у нас начинаются договоры долевого участия.
Наш потребитель стал более избалованным и требовательным, стал больше обращать внимания на имидж компании и качество стройки.

Я считаю, что на региональном рынке наблюдается переориентация покупателей на ближайшие пять-десять лет из экономсегмента на стадию комфорта. То есть выбор потребителя останавливается на домах с развитой инфраструктурой, с закрытой территорией, повышенной комфортности. Скажем так, это будет скорее комплексная малоэтажная застройка с клубным микроклиматом жизни.

В регионе сейчас на самом деле шоу-демпинг цен по недвижимости, и ценовая конкуренция очень высокая, что приводит к ухудшению качества застройки, потому что генподрядчиков стараются подвинуть к этой цифре себестоимости строительства на всех тендерах. А это, в свою очередь, приводит к уменьшению маржинальной прибыли, и собственного капитала застройщика, что также не способствует его финансовой прочности.

При всём этом банковский сектор, я считаю, сейчас имеет избыточную ликвидность, которую мог бы направить именно на поддержку генподрядчиков в части строительства. Налоговые льготы и снижение ключевой ставки, конечно, также помогли бы нам в данное время.

Ринат Садыков:

- «Малоэтажка» не выгодна застройщику. Строительство выгодно большое, когда застройщик зашёл на год-полтора, отстроился и ушёл.

Игорь Илюшин:

- Да, но по области малоэтажка пользуется большим спросом.  

За реновацию!

Ферид Аюпов:

- Ставка Центробанка, соответственно проценты по кредитам банков слишком высокие. Рентабельность доходных домов низкая. Для развития строительства доходных домов нужны длинные и недорогие деньги, либо государственная поддержка. В связи с этим хочу коснуться проблемы реновации. Нужны те правила игры, которые позволяют развивать существующие районы. Почему? Потому что это городу выгодно. Есть вся инфраструктура, трамвайные линии, люди работают где-то рядом. При освоении новых территорий город много денег тратит на новые коммуникации. Нужно найти правила игры, которые бы устраивали и город, и застройщика. Хочется видеть застройку не точечную, а комплексную, возведённую по программе реновации.

Алексей Юхтанов:

- Наверное, в том, какая застройка будет преобладать – малоэтажная, высотная, клубная, индивидуальная, точечная, комплексная - уместно спросить у главного архитектора области. Сергей Арнольдович, что, с вашей точки зрения, более перспективно?

Сергей Кангро, главный архитектор Ульяновской области:

- Мы должны мыслить стратегически и руководствоваться в наших действиях документами территориального планирования, которые мы сейчас корректируем. Это и проекты застройки, генеральные планы и ПЗЗ.

Данные стратегические документы говорят о наличии всех типологий жилых зданий. Большое внимание уделяется реновации застроенных территорий. В своё время мы думали о том, как развивать «пятый фасад» города. Многие здания могут ещё долго существовать, но при этом есть необходимость уплотнить эту территорию и решение мансардных этажей даст возможность появлению дополнительных квартир и изменить облик районов. При этом это незначительные изменения по сетям. Для этого требуется определённое отношение жителей, их желание иметь более высокий уровень комфорта и эстетики. Если жители поймут, что это решит проблему ремонта фасадов и сетей, они станут сторонниками данной программы. Нужно работать с жителями.

Ринат Садыков:

- Построить новый этаж нельзя, не выкупив долю каждого собственника на кусочек крыши. Иначе всю Гончарова можно было бы сделать «конфеткой».  

Сергей Кангро:

Я поддерживаю тему реновации, город не может позволить себе значительно разрастаться, это дополнительные затраты на обслуживание, и транспорт, и инженерные сети. И мы знаем, что у нас инженерные сети в городе изношенные, это тема актуальна не только для города, но и в масштабе страны. Мы знаем, есть много районов с застройкой в 2-4 этажа, причём это, как правило, ветхое жильё. Или жильё, которое в ближайшей перспективе потребует замены на более комфортное. И при наличии мощной программы реновации застроенных территорий, где эта среда будет изначально создаваться именно комплексно, тема точечной застройки фактически уйдёт. При этом развитие этих территорий будет предполагаться через систему разработки кварталов целиком, где будет рассматриваться соответствующая этажность, плотность застройки, благоустройство, озеленение, замена инженерных коммуникаций, школы и детские сады. А условия жёсткой конкуренции подтолкнут к использованию экономичных технологий строительства. С другой стороны требования к архитектуре и образу города, эстетики не уменьшаются, а, наоборот повышаются. Это наше общее дело, не дело одного какого-то застройщика. Это тема общего развития города и региона.

Совместными усилиями жителей, бизнеса и власти - мы город обязательно изменим. Через реновацию и реконструкцию ветхих зданий. Создадим по настоящему современное, комфортное, безопасное, дружелюбное пространство для жизни. Надо что бы любой приезжающий турист получил позитивную эмоцию от увиденного и пожелал остаться жить в нашем городе. Это будет яркая оценка нашего с Вами труда.

Смотрите также:

• Как решить квартирный вопрос в новых условиях? →
• Цена квартирного вопроса (13.09.2011) →
• Как сделать жилье доступным →